A batalha da JHSF por São Roque

O aposentado Renzo Bernacchi: o presidente da associação de moradores do condomínio Porta do Sol conseguiu embargar a obra da JHSF  (Germano Lüders/EXAME/)

São Paulo – Restaurante preferido de banqueiros e investidores, o Parigi, próximo à avenida Faria Lima, no coração financeiro de São Paulo, acolheu nos últimos meses discussões acaloradas sobre capivaras, lobos-guará e mãos-peladas, espécies protegidas que habitam o interior de São Paulo.

Quem ouvisse a conversa teria razões para se perguntar como um grupo de ambientalistas tinha dinheiro para almoçar ali. Mas bastaria prestar um pouco mais de atenção para notar que os bichos em questão atrapalhavam a concretização de um dos maiores negócios imobiliários do país, a construção do Catarina, um bilionário complexo residencial e comercial em São Roque, no interior de São Paulo.

De um lado da mesa, executivos da incorporadora JHSF, especializada em projetos de alto padrão e dona da obra (a maior de sua história). Do outro, o aposentado Renzo Bernacchi e o advogado Márcio Cammarosano, vizinhos do terreno e líderes do movimento que tenta impedir a construção. Foram cinco encontros para tentar um acordo, em vão. Em setembro, os moradores conseguiram embargar as obras — que estão quase um ano atrasadas.

O Catarina é um projeto vital para a JHSF. O projeto inclui aeroporto, shopping, torres comerciais e residenciais, casas, campo de golfe, centro de convenções, hotel, hospital e universidade num terreno de 7 milhões de metros quadrados. Apenas com o aeroporto, a JHSF prevê faturar 150 milhões de reais por ano.

O outlet, que deveria ter sido inaugurado em julho, renderia outros 20 milhões de reais anuais. A área foi comprada em 2007 por 20 milhões de reais. A ideia original era fazer um condomínio, um shopping e torres comerciais.

Mas, em 2008, animado com a notícia de que a Copa do Mundo seria no Brasil, o presidente da empresa, José Auriemo Neto, decidiu separar um terço da área para erguer um aeroporto com pista maior que a de Congonhas para receber jatinhos e servir de escape para aviões maiores em caso de “caos aéreo” durante o evento. Depois, o aeroporto atenderia a voos executivos e ao fluxo do Catarina. 

Foi justamente a inclusão do aeroporto que complicou tudo. Em julho, a Companhia Ambiental do Estado de São Paulo (Cetesb) embargou a obra porque a construção havia sido iniciada sem licença e aplicou uma multa de 5,1 milhões de reais.

Dois meses depois, os moradores foram à Justiça acusando a JHSF de continuar com as obras mesmo após o embargo da Cetesb. A Justiça, então, mandou parar tudo até que saísse a licença da Cetesb e impôs à JHSF uma multa diária de 10 milhões de reais caso a empresa fosse flagrada descumprindo a decisão. 

Para destravar o Catarina, a JHSF contratou um dos mais renomados advogados especializados em meio ambiente do país, Édis Milaré, ex-secretário do Meio Ambiente de São Paulo. Desde que os problemas com a obra começaram, em julho, além dos almoços do Parigi, a empresa escalou uma equipe de dez pessoas para amansar políticos e lideranças comunitárias.

Foram mais de 30 encontros. Em outra ação judicial, os moradores tentam impedir de vez que o Catarina seja concluído. Eles afirmam que a licença ambiental prévia obtida pela JHSF em agosto de 2013 ignorou a presença de animais ameaçados. O processo ainda não foi julgado.

As dificuldades pegam a JHSF num momento delicado. Com 41 anos de história, a incorporadora cresceu na última década fazendo grandes projetos de luxo, o que fez com que passasse incólume pela crise que atingiu outras empresas do setor. Mas, em 2010, o ritmo de crescimento caiu, e a JHSF avaliou que era hora de diversificar a atuação.

Anunciou que lançaria cada vez mais projetos de uso misto nos moldes de seu maior sucesso — o Cidade Jardim, que combina shopping, torres residenciais e comerciais. Dessa forma, ganha tanto com a venda dos apartamentos quanto com o aluguel de lojas e escritórios.

A meta é, até 2016, ganhar mais dinheiro com aluguel do que vendendo imóveis. O mercado comprou a ideia e, em 2012, as ações subiram quase 60%. O problema é que, na transição de um modelo para o outro, os ganhos imediatos tendem a cair, e as dívidas sobem.

Na incorporação, a empresa vende os imóveis e só começa a tirar os projetos do papel quando o dinheiro entra. Agora, precisa construir primeiro para faturar ao longo dos anos com aluguéis dos imóveis. O impacto tem sido evidente. De janeiro a setembro, a receita caiu 19%, e o lucro, 65%.

Desde 2011, as dívidas subiram de uma para três vezes a geração de caixa. As ações desvalorizaram 50% em 2013. Em nota, a JHSF disse que o desempenho reflete a transição de seu modelo de negócios. 

Essa transição já não seria fácil dando tudo certo. Mas a empresa tem tido problemas em alguns dos principais projetos. O lançamento dos residenciais Mena Barreto, Bosque Cidade Jardim e Townhouses, em São Paulo, foi atrapalhado pela troca da prefeitura, que atrasou as licenças municipais.

A empresa teve despesas extras milionárias com as torres corporativas do Cidade Jardim e o complexo Horto Bela Vista, em Salvador, no último trimestre. E a receita com incorporação caiu de 1 bilhão de reais, em 2010, para metade disso, em 2012 e 2013.

“O mercado entendeu a mudança de rumo, mas não esperava que a receita de incorporação caísse tanto”, diz Wesley Bernabé, analista do Banco do Brasil. A JHSF diz que a diminuição de lançamentos é esperada e que se concentrará em projetos mais rentáveis.

Enquanto isso, as dores de cabeça com o maior projeto de sua história continuam. Em reuniões com analistas, a empresa diz que as obras do Catarina serão liberadas em até dois meses.

Uma primeira vitória já aconteceu: as licenças para construir as torres comerciais e o outlet foram dadas pela Cetesb entre novembro e dezembro. A licença para as obras do aeroporto não tem previsão. Se depender da vizinhança, vai continuar assim.