Valença, 28 de março de 2017.

            Por solicitação dos proprietários, fiz visita para avaliar o Prédio de no. 175 e seu respectivo terreno designado área remanescente “A”situado à Rua José Ferreira Borges, em conservatória, distrito de Valença – RJ, com 4.618,59m2 de área total do terreno e aproximadamente 440m2 de área construída, visitei e aval

Qualificações

Faz-se necessário falar sobre minhas qualificações. Sou Luis Manuel Jordão Elias Gomes, arquiteto CAU RJ 26999-9 ou A118292-7, pós graduado em gestão de pequenas e médias empresas pela FGV-RJ, fui sócio da empresa Gomes & Cia Ltda., que atuou no comércio varejista de materiais de construção desde 1949 até 2016 quando vendi a empresa (CNPJ 32.349.342/0001-08), sou corretor de imóveis no Rio e São Paulo desde 2002 com CRECI 29410RJ e CRECI SP 152471, exerci por 6 anos a presidência da Associação Comercial de Valença e exerço a presidência da Câmara dos Dirigentes Lojistas de Valença, possuo agência de publicidade especializada em marketing imobiliário que atua em todo Brasil.

            O Imóvel

Localizado no centro de Conservatória, ao lado do “Cine Centímetro” é quase uma chácara, em rua calma e com casas vizinhas de muito bom padrão.

O terreno com 4.618,59m2 abriga a casa com 7 quartos salas, área de lazer completa e capela.

A Casa

Construída na década de 80, a casa está em perfeito estado de conservação. Os materiais usados na construção foram de 1a qualidade e teve manutenção constante.

No primeiro pavimento temos com sala de estar e jantar, lareira, copa, cozinha, suíte e 3 quartos, wc social e ampla varanda.

No Segundo pavimento, sala de TV, 4 quartos, sendo 2 suítes e wc social.

Ampla área de lazer com piscina, sauna, WC, 2 churrasqueiras, cozinha externa com área de reunião com mesa para grupo e capela.

 

Vaga para 7 carros sendo 2 cobertos.

A propriedade possui água própria (mina), terreno para ampliação, telhados em perfeito estado e jardim

Aparato Legal e Técnico

O CUB/m² possui seu aparato legal que é a Lei 4.591/64. Além dele, o CUB/m² também possui seu aparato técnico, conforme esclarecido pelo artigo 53 da referida Lei. Atualmente a Norma Brasileira que estabelece a metodologia de cálculo do CUB/m² é a ABNT NBR 12.721:2006, portanto este é o arcabouço técnico do CUB/m².

Conceito

De acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira ABNT NBR 12.721:2006, o conceito de Custo Unitário Básico é o seguinte:

"Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e que serve de base para avaliação de parte dos custos de construção das edificações."

O CUB/m² representa o custo parcial da obra, isto é, não leva em conta os demais custos adicionais. 
"Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador."

O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis. Em função da credibilidade do referido indicador, alcançada ao longo dos seus mais de 40 anos de existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem sido utilizada como indicador macroeconômico dos custos do setor da construção civil. Publicada mensalmente, a evolução do CUB/m² demonstra a evolução dos custos das edificações de uma forma geral.

ABAIXO, VALORES DE JANEIRO DE 2017 PARA O CUB

 

AVALIAÇÃO

Com aproximadamente 440 m2 de área construída, considerando o CUB Padrão normal R1 temos R$ 744.000,00 em construção.

O terreno com 4.618,59m2, água própria, arborizado e muito bem localizado, facilmente alcança R$ 350.000,00.

A propriedade pelo uso tem uma desvalorização, entretanto será vendida com os móveis e utensílios. Considerarei um valor pelo outro.

Pelo exposto, avalio a propriedade em R$ 1.100.000 (um milhão e cem mil reais)

 

 

 

Luis Manuel Jordão Elias Gomes

( Maneco Gomes )