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Mudanças nas regras de financiamento podem aquecer mercado imobiliário

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A Caixa é líder no mercado imobiliário, detendo atualmente cerca de 70% de participação (SARINYAPINNGAM/Thinkstock) A redução das taxas de juros do crédito imobiliário e o aumento do percentual do valor do imóvel financiado anunciados esta semana pela Caixa Econômica Federal podem contribuir tanto para o próprio banco quanto para melhorar o cenário do mercado imobiliário no Brasil. É o que avaliam economistas entrevistados pela Agência Brasil. Os especialistas dizem que, apesar das condições favoráveis, compradores devem ter cautela antes de assumir dívidas e avaliar se as parcelas cabem dentro do orçamento. As taxas mínimas da Caixa passaram de 10,25% ao ano para 9% ao ano, no caso de imóveis do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 11,25% ao ano para 10% ao ano para imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). As taxas máximas caíram de 11% para 10,25%, no caso do SFH, e de 12,25% 11,25%, no SFI. O banco também aumentou novamente o limite de cota de financiamento do imóvel usado, de 50% para 70%. De acordo com o economista da Fundação Getulio Vargas (FGV) Alberto Ajzental, especialista no setor, a medida traz à Caixa, que estava há 17 meses sem mexer nas taxas, “de volta para o jogo”. A mudança equipara o banco em termos de juros para financiamento imobiliário no SFH ao Itaú Unibanco, que até então oferecia taxas mais vantajosas. A decisão, segundo o economista, foi acertada uma vez que o cenário econômico está favorável com a queda da Selic, que é taxa básica de juros da economia, para 6,5% ao ano. Além disso, o banco está em um bom momento. No ano passado, alegando falta de recursos, a Caixa reduziu para 50% do valor do imóvel o limite máximo de financiamento de imóveis usados. No mês passado, no entanto, o banco mostrou melhoras, anunciando um lucro líquido recorde de R$ 12,5 bilhões, em 2017. O crescimento em relação a 2016 chegou a 202,6%. “Isso ajuda a ter liquidez. Ao longo do ano passado a Caixa não estava se vendo em condições de fazer isso. Acertadamente, olhou para a empresa e não para a pressão política e populista. A empresa tem que ser preservada”, diz. O professor do Ibmec-DF José Kobori concorda com a análise. “A Caixa estava mais cara que os bancos privados, agora não apenas se equiparou, como ficou pouca coisa abaixo”, compara. Segundo Kobori, a ação da Caixa poderá aquecer o mercado imobiliário e impulsionar a construção civil, mas é possível que isso não tenha um efeito muito significativo imediatamente, devido ainda a altas taxas de desemprego e endividamento das famílias. “Não podemos ser pessimistas, mas não podemos ser otimistas demais”, pondera. “Se olhar da maneira racional, o endividamento ainda é alto e a massa salarial não cresce de forma suficiente para retomada mais forte da economia”. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), há 12,7 milhões de pessoas desocupadas – a taxa de desemprego tem se mantido estável desde o ano passado. Já o percentual de famílias com dívidas ou contas em atraso aumentou em março pela primeira vez no ano, atingindo 25,2%, uma alta de 0,3 ponto percentual, segundo a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic). Cuidados na compra Após período de baixa, o volume de imóveis vendidos no país cresceu 9,4% no ano passado, na comparação com 2016, segundo levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e do Senai Nacional. Foram vendidas 94.221 unidades em 2017, contra 86.140 unidades de 2016. A aposta é que a redução de juros ajude a impulsionar ainda mais o mercado este ano. Na avaliação de Ajzental, após a recessão dos últimos três anos, o país está em um cenário de estabilidade. “Enquanto está caindo não se sabe se vai afundar junto com o barco, se tem que pular no mar. Na hora que parou de afundar, fica claro quem está no barco e quem está no mar. Quem se manteve, volta a pensar em consumir, obviamente não é o mercado consumidor que tinha pleno emprego, mas é quem está pensando em trocar de carro, trocar de imóvel”, diz. Para aqueles que querem adquirir um imóvel, a notícia é boa, de acordo com Kobori, pois irão conseguir comprar a casa própria em um bom momento, com taxas baixas. Emprego fixo e estabilidade econômica são segundo ele, requisitos necessários por aqueles que desejam buscar um financiamento. É necessário também avaliar se a parcela do financiamento cabe dentro do salário. Apesar de ser possível financiar até 70% do imóvel, a dica é quitar o máximo a vista. “A taxa de juros está sempre contra de quem precisa”, diz e acrescenta: “melhor é não financiar, mas se for financiar, a casa própria é melhor do que buscar crédito para trocar de carro, por exemplo. Para cartão de crédito então, nem pensar”, diz. A Caixa é líder no mercado imobiliário, detendo atualmente cerca de 70% de participação. O banco fechou 2017 com saldo na carteira imobiliária de R$ 421,7 bilhões. Segundo o presidente da Caixa, Nelson Antônio de Souza, o objetivo da redução das taxas de juros é oferecer melhores condições para os clientes, além de contribuir para o aquecimento do mercado imobiliário e suas cadeias produtivas.

Preços de locação têm nova alta em março

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“Uber dos imóveis” quer revolucionar aluguéis no Brasil

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Pesquise (Foto/Wikimedia Commons) Vicente Velázquez desembolsou o equivalente a oito meses de aluguel para conseguir seu próprio apartamento no Rio de Janeiro. Esse depósito monstruoso era a única maneira de evitar o pagamento de um seguro, já que ele não conhecia ninguém na cidade disposto a ser seu fiador. É esse tipo de história que levou André Penha e Gabriel Braga, que fizeram MBA em Stanford, a iniciar o Quinto Andar, uma empresa de tecnologia que está sacudindo o setor de aluguéis no Brasil. A startup analisa pessoas que estão procurando apartamentos, atua como fiador para aquelas com um histórico de crédito sólido e elimina os intermediários. Ela inclusive atua como gestora de imóveis, para ajudar a consertar coisas como torneiras quebradas. Tudo isso economiza tempo e dinheiro para os inquilinos em um país assolado pela burocracia e por custos ocultos. “O Quinto Andar vai ser como a Uber é para os táxis”, disse Velázquez, um médico de 31 anos que planeja usar o serviço para seu próximo apartamento. “Não vou voltar para outro corretor de jeito nenhum.” Além de exigir fiadores de alta qualidade, os agentes imobiliários brasileiros também costumam deixar muito a desejar no atendimento ao cliente. Alguns deles usam fotografias fora de foco nos anúncios e são tão vagos ao descrever os detalhes que só ao visitar o imóvel você descobre que ele tem vista para uma favela ou para uma parede de tijolos. Além disso, eles não oferecem garantias aos inquilinos. “Este é um verdadeiro problema para as pessoas, e é um mercado de R$ 200 bilhões (US$ 60 bilhões)”, disse Braga, de 36 anos, em entrevista na sede do Quinto Andar em São Paulo. “Se conseguirmos resolver esse problema, as consequências podem ser enormes.” Corretores preocupados Os corretores tradicionais estão preocupados com a rápida expansão do Quinto Andar, o que os leva a avaliar alguns de seus processos mais arcaicos. “Eles ocuparam espaço grande de locação de São Paulo. [Empresas, colegas nossas de São Paulo] vêm sofrendo com esse novo player no mercado”, disse Débora Mendonça, presidente de uma associação que representa cerca de 200 corretores do Rio, o equivalente a cerca de 80 por cento do mercado. “O mercado do Rio de Janeiro vem mapeando, vem se preocupando com toda certeza”. Mendonça, que tem mais de três décadas de experiência no setor imobiliário, disse que a capacidade administrativa mais fraca faz com que ela duvide da sustentabilidade do Quinto Andar. Expansão O Quinto Andar começou em 2012 em Campinas. A companhia acaba de se expandir para o Rio de Janeiro e planeja chegar à maioria das principais cidades brasileiras até o final do ano, dobrando o número de funcionários para cerca de 500. Seu volume de transações sextuplicou no ano passado, disse Braga. O Quinto Andar “será um líder e uma das empresas de tecnologia icônicas no Brasil”, disse Nicolas Szekasy, cofundador e sócio administrativo da Kaszek Ventures, que tem uma cadeira no conselho da empresa imobiliária e participou de duas rodadas de financiamento. “Ele representa uma mudança muito significativa.” Veja tambémPMEEmpresa fatura milhões trazendo americanos para estudar o Brasilquery_builder 9 mar 2018 - 06h03

Este é o momento de investir, diz especialista em crise imobiliária

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Ronald Rawald, do Cerberus: devedores inadimplentes na mira (Germano Lüders/EXAME) O americano Ronald Rawald é um especialista em crises imobiliárias. Ao longo dos últimos 20 anos, ele se tornou um perito em investir no que passou a ser um problema para bancos e construtoras — de prédios abandonados a carteiras de crédito de devedores inadimplentes. Ganha dinheiro renegociando dívidas ou capitalizando empresas para que consigam terminar seus projetos. Fez isso no Japão depois do estouro da bolha imobiliária, na Coreia depois da crise asiática e na Europa nos anos que se seguiram ao colapso de 2008. Hoje, uma de suas prioridades é o Brasil. À frente da área imobiliária do fundo de private equity Cerberus, que tem 30 bilhões de dólares sob gestão, Rawald diz por que acredita que este é um bom momento para investir aqui. Por que investir no Brasil agora? A estagnação é um dos grandes inimigos da retomada do mercado imobiliário. As pessoas se sentem confortáveis para comprar ou vender quando veem que há negócios acontecendo, porque assim conseguem ter uma noção melhor de quanto os imóveis valem. O volume de negócios no Brasil ainda está baixo, mas não vemos mais a estagnação do passado. A tendência é que a atividade aumente, puxada pela recuperação da economia. Quanto tempo deve levar para que os preços dos imóveis voltem ao patamar pré-crise no Brasil? É difícil dizer. Na Europa, os preços estão retomando os níveis de antes da crise de 2008 somente agora, dez anos depois. A recuperação no Brasil poderia levar dez anos, mas não passaria disso. Estamos no país porque acreditamos que o pior ficou para trás, mas não sabemos como será a curva de recuperação. Que tipos de investimento o Cerberus pretende fazer aqui? Queremos comprar carteiras de crédito de devedores inadimplentes no setor imobiliário. As estatísticas oficiais mostram que há um total de 310 bilhões de reais de empréstimos problemáticos nos balanços dos bancos, e outros 400 bilhões de reais fora dos balanços. Isso corresponde a 22% do total de crédito do país, um nível de certa forma esperado depois de uma recessão como a que o Brasil viveu recentemente. Vi números assim na Europa e no Japão. Não existem dados públicos sobre a fatia desse total ligada ao mercado imobiliário, mas, pela minha experiência em outros mercados, sei que é relevante.  O fundo pretende investir em empresas do setor imobiliário? Sim, estamos conversando com empresas que têm um estoque de imóveis não vendidos e precisam de recursos para pagar os bancos. Podemos comprar unidades ou capitalizar a empresa e tentar vender os imóveis mais à frente, por um preço melhor. Também buscamos desenvolver projetos para companhias que querem vender seus imóveis e alugar os espaços, como forma de levantar recursos para investir ou mesmo pagar dívidas. Como têm sido as negociações com as empresas? É fácil convencê-las a dar descontos? Não muito. Todos lembram quando seus ativos valiam muito, por isso tem sido difícil chegar a um preço que funcione para nós e para eles. Mas vimos isso em outros mercados e aprendemos a ser  pacientes. Quando a crise passar e não houver mais tantos ativos problemáticos para ser comprados, o Cerberus vai sair do Brasil? Não. Vemos o Brasil como uma oportunidade de longo prazo. Inicialmente, estamos focados nessas carteiras problemáticas de bancos e empresas, mas, quando o mercado se recuperar, podemos nos tornar um investidor tradicional, em diferentes segmentos do mercado. Passado esse ciclo doloroso de saída da recessão, o mercado imobiliário brasileiro tem tudo para se tornar vibrante. Quanto o fundo tem para investir no mercado imobiliário brasileiro? Não temos um valor predeterminado. Ao mesmo tempo, não temos restrições. Se houver oportunidades, temos capital para aproveitá-las. Na Europa, investimos um total de 44 bilhões de dólares, e não imaginávamos chegar a esse valor quando começamos. A eleição presidencial assusta?  Um pouco, mas parece haver um ambiente favorável para a aprovação de reformas e para a busca do equilíbrio fiscal. O fato de o Brasil estar levando a luta contra a corrupção a sério também é muito importante. Nosso cenário é de retomada da economia, e vemos que a confiança de bancos e empresas já melhorou. Se algo prejudicar essa trajetória de recuperação, vamos nos ajustar. Provavelmente, os preços que estamos dispostos a pagar -diminuirão. Mas ficaria surpreso se -acontecesse algo tão surpreendente que nos fizesse sair do Brasil. Este conteúdo é exclusivo para assinantes do site. Assine agora e tenha acesso ilimitado.Conheça os planos de assinaturaOUJá é assinante? Faça o login

Caixa quer ser grande protagonista do mercado de LIGs

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Caixa: presidente do banco recomendou união de ações entre governo e empresas para empreendimentos imobiliários para população de baixa renda (Caixa/Divulgação) São Paulo – O novo presidente da Caixa Econômica Federal, Nelson Souza, acredita que as letras imobiliárias garantidas (LIGs) têm potencial para criar um novo mercado imobiliário no Brasil à medida que adicionarão uma nova fonte de recursos para o segmento. Similar aos “covered bonds” na Europa, o instrumento está prestes a começar a vigorar no País uma vez que já é lei e depende, apenas, de detalhes regulamentares por parte do Banco Central. “O BC está em fase final dos encaminhamentos. A LIG não vai se consolidar em um ano, mas em três anos e a Caixa será a grande protagonista deste mercado”, disse o novo presidente do banco, citando a fragilidade da poupança nos últimos anos. Souza afirmou ainda que mesmo na habitação de mercado, a Caixa é líder do mercado e cresceu 6% no ano passado enquanto o mercado evoluiu 3%. “No ano passado, a Caixa não conseguiu aplicar as prestações que os mutuários pagaram”, ponderou ele, que participou nesta segunda-feira, 9,do Summit Imobiliário Brasil 2018, promovido pelo Grupo Estado. Funding perene Souza afirmou que o grande desafio do Brasil sob a ótica da habitação é manter um funding perene para o segmento. “Temos um déficit habitacional de 6,2 milhões de moradias. Há demanda, mas está faltando a outra ponta: os recursos. A habitação de interesse social demanda muito subsídio. As famílias não têm capacidade de pagamento da prestação, apenas de uma taxa”, disse. A fala de Souza ocorre pouco após ele ter assumido a presidência do banco público com a ida de Gilberto Occhi para o Ministério da Saúde em um cenário no qual a Caixa procura meios de equalizar o seu problema de capital. Apesar de defender a participação da iniciativa privada no setor de habitação, o novo presidente afirmou que a instituição pública tem de continuar a desempenhar o papel de braço operacional do governo neste segmento. “Precisamos de política pública que vá ao encontro do atendimento dessa demanda por habitação e que está por ser atendida”, reforçou Souza, acrescentando que a conta tem de fechar e que o setor além de funding precisa ter segurança jurídica, mencionando avanços como o patrimônio de afetação e a alienação fiduciária. O secretário de Estado da Habitação do Governo de São Paulo, Nelson Baeta, afirmou que é preciso união de Estados, Municípios e da iniciativa privada para suprir a demanda da baixa renda por habitação. Segundo ele, o atendimento às classes menos favorecidas representa um verdadeiro nó no segmento. “As pessoas que recebem de um a 1,5 salários estão fora do mercado e, evidentemente, que não podemos deixá-las fora do mercado. O direito do acesso a moradia é constitucional. Temos de enfrentar”, avaliou Baeta. ‘Xis da questão’ O presidente da Caixa Econômica Federal recomendou uma união de ações entre governo federal, estadual e municipal, em parceria com empresas, para viabilizar empreendimentos imobiliários destinados à população de baixa renda. Na sua avaliação, há uma grande dificuldade em levantar recursos para a construção das moradias de interesse social, pois as únicas fontes de recursos disponíveis para isso são o orçamento público e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). “O ‘xis’ da questão é encontrar o funding para esse tipo de habitação, que depende do orçamento público e do FGTS. Expandir isso não é tão fácil. No orçamento dos governos quase não tem sobrado recursos para investimentos”, comentou. Segundo ele, o investimento na construção de moradias populares não tem sido suficiente para suprir, ou ao menos amenizar, a demanda da sociedade. “Acreditamos que estamos apenas enxugando gelo”, estimou. Souza disse acreditar que a saída está nas parcerias entre governos e empresas. “Por exemplo: o governo federal subsidia o imóvel, a prefeitura oferece um terreno e o governo estadual contribui com isenções tributárias”, sugeriu. “E a iniciativa privada diminui um pouco o BDI (taxa referente aos benefícios e despesas de construção, equivalente à margem de lucro). Se todos contribuírem, quem vai ganhar é o povo brasileiro”, apontou. Veja tambémBRASILGoverno publica nomeação dos novos titulares de Caixa, Saúde e Transportesquery_builder 3 abr 2018 - 09h04

Secovi: Liminar contra direito de protocolo traz dificuldades à construção

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Mercado imobiliário: um total de 88 projetos imobiliários pode ter o lançamento suspenso ou postergado na cidade de São Paulo caso seja mantida a liminar do TJ (Getty Images/Getty Images) São Paulo – O presidente do conselho consultivo do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Cláudio Bernardes, disse que o mercado imobiliário estará em uma “situação complicada” cada não seja revista a liminar do Tribunal de Justiça (TJ) que vetou o direito de protocolo. Ele estima que uma posição dos desembargadores deve ser dada por volta da primeira quinzena de maio. Caso a liminar seja mantida, entretanto, a tendência é que o processo se arraste numa discussão que levará ao menos seis meses. “Aí a situação ficará complicada, estaremos em dificuldades”, disse Bernardes, durante debate no Summit Imobiliário 2018, organizado pelo grupo O Estado de S. Paulo em parceria com associações empresariais. Um total de 88 projetos imobiliários pode ter o lançamento suspenso ou postergado na cidade de São Paulo caso seja mantida a liminar do TJ, segundo levantamento realizado pelo Secovi-SP junto a 38 incorporadoras, que possuem, juntas, uma carteira de 174 projetos programados. Os empreendimentos afetados somam 19,2 mil apartamentos – o equivalente a 67% dos lançamentos do ano passado na cidade – e representam R$ 11,2 bilhões em valor geral de vendas (VGV). Do total, 72 projetos tinham lançamento previsto para este ano e 16 para os períodos seguintes. A pesquisa constatou também que existem cinco projetos que já foram lançados recentemente com base no direito de protocolo e agora correm o risco de terem as vendas e as obras embargadas. “Se não tivermos a segurança de que podemos empreender conforme a legislação vigente, fica impossível pensar em novos investimentos. A manutenção da liminar é um absurdo e acredito que haverá uma modulação, ao menos para que apenas os empreendimentos dentro da Zepam (zonas de proteção ambiental) fiquem enquadrados pelas restrições, e o restante não”, disse Bernardes. O direito de protocolo é praticado há anos na cidade e garantia que os projetos encaminhados para licenciamento antes de mudanças na legislação pudessem ser validados conforme as regras vigentes no momento em que foram protocolados na prefeitura. Por meio desse instrumento, não seria necessário revisar os projetos encaminhados para licenciamento antes de 2016, quando a lei de uso e ocupação do solo foi alterada, tornando a construção mais restrita em diversos pontos da cidade. Uma das novidades da lei foi a criação de novas zonas especiais de proteção ambiental, onde a área construída não pode ultrapassar 10% da área do terreno, o que praticamente elimina a viabilidade econômica dos empreendimentos. Direito adquirido O cerne das críticas do Ministério Público (MP), autor do pedido da liminar acatada pelo TJ, é que a liberação das licenças deve respeitar as restrições estabelecidas pela nova lei, especialmente nos trechos que passaram a ser classificados como Zepam. Nesses casos, não valeria o direito adquirido de protocolo, que é considerado inconstitucional pelo MP por causar danos nas áreas que ganharam o reconhecimento sobre a necessidade de proteção ambiental. “Primeiro, porque a licença ambiental não é igual à licença de direito administrativo, mais equivalendo à autorização administrativa. Isso se dá em razão da possibilidade de alteração ulterior do interesse ambiental e da presença constante de conceitos abertos na legislação ambiental”, afirma o procurador geral de Justiça, Gianpaolo Poggio Smanio, que assina a petição do MP. “Segundo, porque não há direito adquirido de degradar o meio ambiente ecologicamente equilibrado.” Por sua vez, o presidente do conselho consultivo do Secovi-SP acrescentou que a liminar não parou apenas os empreendimentos com protocolo firmado, mas também aqueles cujo licenciamento está mais avançado. “A Prefeitura está analisando diversos casos. Quando, por exemplo, o projeto está aguardando apenas o alvará de construção. Emite ou não emite o alvará? E quando resta apenas a liberação após o pagamento pela outorga. Libera? Não está liberando nada, está tudo parado”, afirmou, referindo-se à insegurança jurídica causada pela falta de definição do assunto.

Saiba quanto custa morar perto de um parque

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Morar próximo a parques dentro de uma metrópole,…