Caixa anuncia financiamento pelo IPCA, mas vale a pena?

Ontem, o presidente da Caixa Econômica Federal anunciou a nova modalidade de  financiamento com uma suposta redução nos juros do financiamento habitacional e renegociação de dívidas.

Acompanhei ansioso, como todos os envolvidos com o Mercado Imobiliário. As notícias pareciam empolgantes. Vamos fazer uma análise comparativa entre os 2 sistemas:

  1.  As regras anteriores  para os empréstimos concedidos por meio do Sistema Financeiro de Habitação eram TR + 8,5%. Com o financiamento de até R$ 1,5 milhão, a pessoa pode usar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
    Para o Sistema Financeiro Imobiliário, utilizado para financiar imóveis acima de R$ 1,5 milhão, a taxa cairá de TR+9,75% para TR + 8,5%, redução de 1,25 ponto percentual.
    Os empréstimos para clientes sem nenhum tipo de relacionamento com a Caixa, chamada “taxa de balcão”, são TR+9,75%.
  2. O novo modelo de financiamento, corrigido pelo IPCA tem como base taxas que variam da seguinte forma:
    a) Servidores Públicos tem IPCA + 2,95%
    a) Demais Classes  IPCA + 3,95%

COMPARANDO ÍNDICES e TAXAS

Vamos analisar a variação anual e fazer as contas dos valores cobrados, considerando 1000 reais de forma simples, apenas para saber qual o valor do custo aplicado sobre o valor simples.

***** As colunas 1000 (IPCA + 3,95%) e 1000 (8,50% + TR), mostram de forma simples, qual seria o custo sobre R$ 1000,00 apenas em um ano. São as taxas aplicadas ao valor de R$ 1000,00 único.

ANO IPCA IPCA ANO TR        TR 1000  (IPCA + 3,95%) 1000 (8,50% + TR) FIN PELO IPCA
2018 3,74% 2018 0,00% 76,90 85,00 menor que TR
2017 2,94% 2017 0,60% 68,90 91,00 menor que TR
2016 6,28% 2016 2,01% 102,30 105,10 menor que TR
2015 10,67% 2015 1,80% 146,20 103,00 MAIOR QUE TR
2014 6,40% 2014 0,86% 103,50 93,60 MAIOR QUE TR
2013 5,91% 2013 0,19% 98,60 86,90 MAIOR QUE TR
2012 5,83% 2012 0,29% 97,80 87,90 MAIOR QUE TR
2011 6,50% 2011 1,21% 104,50 97,10 MAIOR QUE TR
2010 5,90% 2010 0,69% 98,50 91,90 MAIOR QUE TR
2009 4,31% 2009 0,71% 82,60 92,10 menor que TR
2008 5,90% 2008 1,63% 98,50 101,30 menor que TR
2007 4,45% 2007 1,45% 84,00 99,50 menor que TR
2006 3,14% 2006 2,04% 70,90 105,40 menor que TR
2005 5,69% 2005 2,83% 96,40 113,30 menor que TR
2004 7,60% 2004 1,82% 115,50 103,20 MAIOR QUE TR
2003 9,30% 2003 4,65% 132,50 131,50 MAIOR QUE TR
2002 12,53% 2002 2,80% 164,80 113,00 MAIOR QUE TR
2001 7,67% 2001 2,29% 116,20 107,90 MAIOR QUE TR
2000 5,97% 2000 2,10% 99,20 106,00 menor que TR
1999 8,94% 1999 5,73% 128,90 142,30 menor que TR
1998 1,66% 1998 7,79% 56,10 162,90 menor que TR
1997 5,22% 1997 9,78% 91,70 182,80 menor que TR
1996 9,56% 1996 9,56% 135,10 180,60 menor que TR
1995 22,41% 1995 31,62% 263,60 401,20 menor que TR
1994 916,43% 1994 951,20% 9203,80 9597,00 menor que TR
1993 2477,15% 1993 2474,74% 24811,00 24832,40 menor que TR
1992 1119,09% 1992 1156,22% 11230,40 11647,20 menor que TR
1991 472,69% 1991 335,52% 4766,40 3440,20 MAIOR QUE TR

A variação da TR desde 2001 foi baixa, em especial nos últimos anos.

Me parece que a intenção da CEF na verdade é CRIAR UM NOVO TÍTULO PARA NEGOCIAR NO MERCADO e não exatamente baratear o custo de financiamento. Hoje o financiamento é quase que sem variação anual, pois a TR não variou.

Vou dar um exemplo pessoal:

  • Há 10 anos, em janeiro de 2011, adquiri um apartamento pelo BB, financiando R$ 250.000,00  usando a tabela PRICE, com juros + TR. Comecei pagando R$ 3500,00 e hoje pago R$ 3650,00, com o financiamento terminando em janeiro de 2021. Sem levar em consideração a taxa aplicada, chamo atenção para a variação que foi mínima, o que fez com que a inflação anual deixasse os valores atuais como se mais baixo fossem, pois hoje R$ 3650,00 são pagos com muito mais facilidade que há 10 anos. Fato que me permitiu pagar o financiamento pontualmente, pois estava dentro de minha previsão orçamentária.

Opinião:

Acredito muito no atual ministro da economia, Sr Paulo Guedes, mas com 55 anos de idade, tendo passado por vários planos econômicos temerários até que o REAL chegasse,  infelizmente tenho receio em apostar que a economia se mantenha como nos USA ou países europeus. Espero estar errado nisso…

Um valor que todos tem em mente, os PEDÁGIOS! O pedágio na Dutra era de R$ 1,00  e hoje no mesmo local, R$ 15,40. O Dólar era de USD 1 x R$ 1,00  e hoje 1 x  R$ 4,20.

Tenho receio de políticos populistas, quer sejam de esquerda ou de direita! Tenho medo de políticos, pois a política,  historicamente influenciou nossa economia.

O governo pode um dia modificar o cálculo da TR, mas vejo isso com mais dificuldade, afinal há milhões de contratos assinados e seria uma enxurrada de ações judiciais.

E por outro lado, me parece que a real intenção do governo e da CEF,  é criar títulos hipotecários ou de financiamentos,  que o mercado queira comprar; negociar como nos USA. Títulos com menor risco para bancos, pois haverá  a garantia de recebimento da inflação mais a taxa efetiva real . Varias entrevistas sinalizaram esta intenção. É como dizer aos bancos que o crédito imobiliário passou a valer mais a pena e se vale mais a pena para bancos investirem, provavelmente quem paga são os tomadores.

Em resumo, eu optaria por financiamentos curtos de no máximo 10 anos, preferindo de forma mais conservadora manter a TR.

Estou certo? Somente daqui há alguns anos saberemos!

Maneco Gomes

Arquiteto, pós-graduado em Gestão de Pequenas e Médias Empresas pela FGV-RJ, Corretor de Imóveis, autor do livro Manual de Sobrevivência das Micro e Pequenas Empresas,  ex-presidente da Associação Comercial de Valença RJ, Presidente da Câmara dos Dirigentes Lojistas de Valença RJ, criador do Marketing Imobiliário (www.marketingimobiliario.com) e do Mercado Imobiliário (www.mercadoimobiliario.info).

Saiba as diferenças entre tabelas de financiamento SAC, SACRE e PRICE

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