Caixa anuncia financiamento pelo IPCA, mas vale a pena?

Ontem, o presidente da Caixa Econômica Federal anunciou a nova modalidade de  financiamento com uma suposta redução nos juros do financiamento habitacional e renegociação de dívidas.

Acompanhei ansioso, como todos os envolvidos com o Mercado Imobiliário. As notícias pareciam empolgantes. Vamos fazer uma análise comparativa entre os 2 sistemas:

  1.  As regras anteriores  para os empréstimos concedidos por meio do Sistema Financeiro de Habitação eram TR + 8,5%. Com o financiamento de até R$ 1,5 milhão, a pessoa pode usar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
    Para o Sistema Financeiro Imobiliário, utilizado para financiar imóveis acima de R$ 1,5 milhão, a taxa cairá de TR+9,75% para TR + 8,5%, redução de 1,25 ponto percentual.
    Os empréstimos para clientes sem nenhum tipo de relacionamento com a Caixa, chamada "taxa de balcão", são TR+9,75%.
  2. O novo modelo de financiamento, corrigido pelo IPCA tem como base taxas que variam da seguinte forma:
    a) Servidores Públicos tem IPCA + 2,95%
    a) Demais Classes  IPCA + 3,95%

COMPARANDO ÍNDICES e TAXAS

Vamos analisar a variação anual e fazer as contas dos valores cobrados, considerando 1000 reais de forma simples, apenas para saber qual o valor do custo aplicado sobre o valor simples.

***** As colunas 1000 (IPCA + 3,95%) e 1000 (8,50% + TR), mostram de forma simples, qual seria o custo sobre R$ 1000,00 apenas em um ano. São as taxas aplicadas ao valor de R$ 1000,00 único.

ANO IPCAIPCAANO TR       TR1000  (IPCA + 3,95%)1000 (8,50% + TR)FIN PELO IPCA
20183,74%20180,00%76,9085,00menor que TR
20172,94%20170,60%68,9091,00menor que TR
20166,28%20162,01%102,30105,10menor que TR
201510,67%20151,80%146,20103,00MAIOR QUE TR
20146,40%20140,86%103,5093,60MAIOR QUE TR
20135,91%20130,19%98,6086,90MAIOR QUE TR
20125,83%20120,29%97,8087,90MAIOR QUE TR
20116,50%20111,21%104,5097,10MAIOR QUE TR
20105,90%20100,69%98,5091,90MAIOR QUE TR
20094,31%20090,71%82,6092,10menor que TR
20085,90%20081,63%98,50101,30menor que TR
20074,45%20071,45%84,0099,50menor que TR
20063,14%20062,04%70,90105,40menor que TR
20055,69%20052,83%96,40113,30menor que TR
20047,60%20041,82%115,50103,20MAIOR QUE TR
20039,30%20034,65%132,50131,50MAIOR QUE TR
200212,53%20022,80%164,80113,00MAIOR QUE TR
20017,67%20012,29%116,20107,90MAIOR QUE TR
20005,97%20002,10%99,20106,00menor que TR
19998,94%19995,73%128,90142,30menor que TR
19981,66%19987,79%56,10162,90menor que TR
19975,22%19979,78%91,70182,80menor que TR
19969,56%19969,56%135,10180,60menor que TR
199522,41%199531,62%263,60401,20menor que TR
1994916,43%1994951,20%9203,809597,00menor que TR
19932477,15%19932474,74%24811,0024832,40menor que TR
19921119,09%19921156,22%11230,4011647,20menor que TR
1991472,69%1991335,52%4766,403440,20MAIOR QUE TR

A variação da TR desde 2001 foi baixa, em especial nos últimos anos.

Me parece que a intenção da CEF na verdade é CRIAR UM NOVO TÍTULO PARA NEGOCIAR NO MERCADO e não exatamente baratear o custo de financiamento. Hoje o financiamento é quase que sem variação anual, pois a TR não variou.

Vou dar um exemplo pessoal:

  • Há 10 anos, em janeiro de 2011, adquiri um apartamento pelo BB, financiando R$ 250.000,00  usando a tabela PRICE, com juros + TR. Comecei pagando R$ 3500,00 e hoje pago R$ 3650,00, com o financiamento terminando em janeiro de 2021. Sem levar em consideração a taxa aplicada, chamo atenção para a variação que foi mínima, o que fez com que a inflação anual deixasse os valores atuais como se mais baixo fossem, pois hoje R$ 3650,00 são pagos com muito mais facilidade que há 10 anos. Fato que me permitiu pagar o financiamento pontualmente, pois estava dentro de minha previsão orçamentária.

Opinião:

Acredito muito no atual ministro da economia, Sr Paulo Guedes, mas com 55 anos de idade, tendo passado por vários planos econômicos temerários até que o REAL chegasse,  infelizmente tenho receio em apostar que a economia se mantenha como nos USA ou países europeus. Espero estar errado nisso...

Um valor que todos tem em mente, os PEDÁGIOS! O pedágio na Dutra era de R$ 1,00  e hoje no mesmo local, R$ 15,40. O Dólar era de USD 1 x R$ 1,00  e hoje 1 x  R$ 4,20.

Tenho receio de políticos populistas, quer sejam de esquerda ou de direita! Tenho medo de políticos, pois a política,  historicamente influenciou nossa economia.

O governo pode um dia modificar o cálculo da TR, mas vejo isso com mais dificuldade, afinal há milhões de contratos assinados e seria uma enxurrada de ações judiciais.

E por outro lado, me parece que a real intenção do governo e da CEF,  é criar títulos hipotecários ou de financiamentos,  que o mercado queira comprar; negociar como nos USA. Títulos com menor risco para bancos, pois haverá  a garantia de recebimento da inflação mais a taxa efetiva real . Varias entrevistas sinalizaram esta intenção. É como dizer aos bancos que o crédito imobiliário passou a valer mais a pena e se vale mais a pena para bancos investirem, provavelmente quem paga são os tomadores.

Em resumo, eu optaria por financiamentos curtos de no máximo 10 anos, preferindo de forma mais conservadora manter a TR.

Estou certo? Somente daqui há alguns anos saberemos!

Maneco Gomes

Arquiteto, pós-graduado em Gestão de Pequenas e Médias Empresas pela FGV-RJ, Corretor de Imóveis, autor do livro Manual de Sobrevivência das Micro e Pequenas Empresas,  ex-presidente da Associação Comercial de Valença RJ, Presidente da Câmara dos Dirigentes Lojistas de Valença RJ, criador do Marketing Imobiliário (www.marketingimobiliario.com) e do Mercado Imobiliário (www.mercadoimobiliario.info).

Saiba as diferenças entre tabelas de financiamento SAC, SACRE e PRICE

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