Onde alugar imóvel vale mais a pena no Brasil

Prédios na Vila Nova Conceição, em São Paulo: o valor dos aluguéis está entre os mais altos do país
 (Germano Lüders/EXAME.com/)

São Paulo – Por décadas, comprar um imóvel para depois alugá-lo foi um mau negócio. Os preços quase não aumentavam e os aluguéis rendiam menos do que qualquer investimento conservador. Mas, com a queda dos juros, o rendimento dos aluguéis passou a ser interessante — e, mesmo que num ritmo menor que num passado recente, o preço dos imóveis continua subindo mais do que a inflação.

O difícil, agora, é saber onde estão os melhores negócios. Que bairros têm aluguéis mais caros? Uma pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas mostra o tamanho da diferença entre os bairros nas duas principais cidades do país, Rio de Janeiro e São Paulo.

A Fipe levantou os bairros com os aluguéis mais caros e os mais baratos, relativamente ao valor do imóvel. Atualmente, quem mais tem ganhado dinheiro são os donos de imóveis no bairro da Vila Nova Conceição, na zona sul de São Paulo. Os aluguéis ali estão entre os mais altos do país: equivalem a quase 0,6% do preço do imóvel — ou 7,4% ao ano.

Na ponta oposta está o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro, onde o aluguel representa 0,3% do preço do imóvel. Quem comprar um apartamento de 2 milhões de reais na Vila Nova Conceição e alugá-lo deverá receber 12 000 reais por mês, o dobro do que ganharia no Leblon. 

O que explica isso? Em geral, imóveis mais caros têm aluguéis proporcionalmente mais baixos. “O proprietário de um apartamento de 10 milhões de reais não consegue locá-lo cobrando 50 000 reais por mês, ou 0,5% do preço total.

Não há muitas pessoas com renda suficiente. Ele precisa baixar para, digamos, 30 000 reais para conseguir inquilinos”, diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi do Rio de Janeiro, sindicato que reúne as construtoras do estado.

O Leblon é o bairro que tem o metro quadrado mais caro do país — em alguns prédios, chega a 50 000 reais. Por isso, seus aluguéis costumam ser menores em termos relativos. Locais mais populares, como o Campo Limpo, em São Paulo, e o centro do Rio têm aluguéis mais caros.

“Alguns investidores preferem comprar várias casinhas ou apartamentos baratos, que têm valor de locação proporcionalmente maior”, diz Schneider.

Margem de manobra

Vila Nova Conceição também é um bairro caro, mas os preços são menores que os do Leblon — em média, os apartamentos custam 40% menos. Assim, segundo especialistas, a margem de manobra dos proprietários é maior na hora de estabelecer o preço do aluguel.

“Além disso, há poucos imóveis para alugar e muita gente querendo morar ali, por ser um bairro arborizado e próximo dos escritórios de grandes empresas”, diz Ricardo Yazbek, dono da construtora R.Yazbek. Outros bairros procurados são os que ficam perto de faculdades: estudantes que vêm de outras cidades costumam preferir alugar a comprar um imóvel.

Pode ser paradoxal, mas, mesmo que o aluguel esteja se tornando um bom negócio, seus rendimentos vêm diminuindo. A taxa média para São Paulo e Rio de Janeiro, que já foi de cerca de 15% nos anos 90 e baixou para 8% em 2008, está em 5,5%. A média mundial é 5,4%, segundo a consultoria Global Property Guide.

Os retornos eram altos porque os imóveis eram baratos, o que permitia que o valor dos aluguéis fosse proporcionalmente maior. Além disso, o financiamento escasso dificultava comprar, o que aumentava a demanda por locação. Ainda assim, não era um bom investimento, porque os juros chegaram a passar de 20% ao ano nessa época, o que tornava a renda fixa, de risco menor, mais atraente.

Hoje, a rentabilidade do aluguel está próxima à da renda fixa — mas o retorno é impulsionado pela possível valorização do imóvel. Nada como a queda dos juros para transformar maus negócios em bons.