ARTIGO 490 – CCB – DAS DESPESAS NA COMPRA E VENDA



Código Civil Brasileiro 2002
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
 
Se na locação de imóveis temos uma legislação específica e poucos acordos validados por esta, na compra e venda temos a flexibilidade de negociar desde que a base legal seja mantida. Assim o artigo 490 do Código Civil Brasileiro vigente ao mesmo tempo em que determina quem paga o que, também determina que tudo pode ser modificado pelas partes, ou seja, não serve para nada pois quem dita a regra é o mercado imobiliário e o dono do bem desejado.

Se todos os donos de imóveis determinam que o comprador paga tudo, para que serve o artigo acima! Ou paga ou não compra. O imóvel fica fechado esperando e o comprador vai morar onde? Ainda bem que, na prática atual não é assim e temos uma divisão a meu ver justa para ambos raramente contestada.
O inicio do artigo diz:
” Salvo cláusula em contrário…” e sendo assim quem detém o bem a ser negociado dita as regras de como ficarão o pagamento das despesas e desta forma nada adianta determinar que “… ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”, se é permitido acordo em contrario. Assim como na locação de imóveis na compra e venda quem dita como será o negócio é quem detém o imóvel fruto da negociação.
Sempre que estivermos diante de um contrato de compra e venda valerá o acordo escrito entre as partes. 

As Despesas normalmente são:

–  pagamento do reconhecimento de firma no contrato particular;
– pagamento do Imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), recolhido aos cofres do município;
–  pagamento das despesas com Tabelionato de Notas para elaboração da escritura pública de compra e venda em nome do comprador ou de todas as taxas de contrato de financiamento imobiliário;
– pagamento do Registro imobiliário no cartório de imóveis para transferência do bem;
– pagamento do registro de gravame CASO HAJA (ônus Reais) em garantia ao banco financiador e taxas de cartório;
– pagamento de todas as certidões negativas pessoais do comprador e cônjuge bem como autenticações em documentos pessoais (cópias autenticadas);
– pagamento do reconhecimento de firma dos documentos dos VENDEDORES e dos cônjuges;
– pagamento de documentos autenticados(xerox);
– pagamentos das certidões negativas dos VENDEDORES e dos cônjuges;
DO IMÓVEL
– pagamento das certidões negativas do imóvel ( ônus reais, IPTU, cota condominial e condomínio);
– pagamento de registro na matricula imobiliária de qualquer documento que falte para efetivação do negócio.
– pagamento do IPTU, condomínio, luz, água, etc até a entrega do imóvel ao comprador quando é firmada oficialmente a posse.
– pagamento de qualquer documento que falte para concretização do negócio que seja relativo ao imóvel.
Trabalhamos normalmente com as despesas referentes ao IMÓVEL até a data da venda por conta dos VENDEDORES e todas as DEMAIS por conta dos COMPRADORES.
Mas como o próprio artigo diz, as partes são livres para deliberar sobre o assunto até a assinatura do contrato.